DIRECCION DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES
CONCEPTO TRIBUTARIO 031847
06/06/2003 

TEMA: Impuesto sobre la Renta y Complementarios

DESCRIPTORES: RENTAS EXENTAS

FUENTES FORMALES: Estatuto Tributario, art.400. Decreto 1854 de 2001

PROBLEMA JURIDICO:

Para efectos de la práctica de retención en la fuente en la enajenación de Vivienda de Interés Social, además de que el precio de venta sea inferior a 135 SMLM, la vivienda debe estar ubicada en  estrato 1 ó 2?

TESIS JURIDICA:

Para efectos de la aplicación de la retención en la fuente en la venta de una Vivienda de Interés Social, ésta no debe estar ubicada en el estrato socioeconómico  seis (6)

INTERPRETACION JURIDICA:

El artículo 400 del Estatuto Tributario establece: “Excepción. El otorgamiento, la autorización y el registro, de cualquier escritura pública, de compraventa o de hipoteca de una vivienda de interés social de que trata la Ley 9ª de 1989, no requerirá del pago de retenciones en la fuente.”

El artículo 44 de la Ley 9 de 1989, modificado por la Ley 388 de 1997, describe lo que se entiende por Vivienda de Interés Social, así:

“Se entiende por viviendas de interés social aquellas que se desarrollen para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. En cada plan nacional de desarrollo el Gobierno Nacional establecerá el tipo y precio máximo de las soluciones destinadas a estos hogares teniendo en cuenta, entre otros aspectos, las características del déficit habitacional, las posibilidades de acceso al crédito de los hogares, las condiciones de la oferta, el monto de recursos de crédito disponibles por parte del sector financiero y la suma de fondos del Estado destinados a los programas de vivienda.”

La vivienda de interés social, VIS, está ligada al otorgamiento de beneficios fiscales, como el señalado del artículo 400 del Estatuto Tributario, pero también al reintegro al constructor del IVA pagado por los materiales  utilizados en construirla. Para este efecto el Gobierno Nacional ha expedido varios Decretos, delimitando el ámbito de aplicación del concepto de vivienda de interés social, así:

El artículo 26 del Decreto 406 de 2001 señalaba: “Vivienda de interés social que da derecho a devolución o compensación del impuesto sobre las ventas por la adquisición de materiales de construcción. Para efectos de la devolución del impuesto sobre las ventas de que trata el parágrafo 2º del artículo 850 del estatuto tributario, es vivienda de interés social la solución de vivienda que se desarrolla para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos de los estratos 1 y 2, y cuyo precio de adquisición o adjudicación se encuentre comprendido dentro de los siguientes rangos:

a) Inferior o igual a cien (100) salarios mínimos legales mensuales en ciudades con 100.000 habitantes o menos;

b) Inferior o igual a ciento veinte (120) salarios mínimos legales mensuales en ciudades con más de 100.000 habitantes y menos de 500.000 habitantes, y

c) Inferior o igual a ciento treinta y cinco (135) salarios mínimos legales mensuales en ciudades con más de 500.000 habitantes."

La disposición anterior fue derogada por el Decreto No.1243 de 2001, cuyo artículo 1° dispuso:

“Artículo 1.- Vivienda de interés social que da derecho a devolución o compensación del impuesto sobre las ventas por la adquisición de materiales de construcción. Para efectos de la devolución del impuesto sobre las ventas, IVA, de que trata el parágrafo 2º del artículo 850 del estatuto tributario, es vivienda de interés social, VIS, la solución de vivienda nueva que se desarrolla para garantizar el derecho a la vivienda de personas de menores ingresos cuyo precio al momento de su adquisición o adjudicación sea inferior o igual a ciento treinta y cinco (135) salarios mínimos legales mensuales, SMLM, ubicada en los estratos socioeconómicos 1, 2, y 3. /.../

Finalmente, el artículo 1 del decreto 1854 de 2001 modificó el artículo transcrito, así:

“Vivienda de interés social que da derecho a devolución o compensación del impuesto sobre las ventas por la adquisición de materiales de construcción. Para efectos de la devolución del impuesto sobre las ventas, IVA, de que trata el parágrafo 2º del artículo 850 del estatuto tributario, es vivienda de interés social, VIS, la solución de vivienda nueva que se desarrolla para garantizar el derecho a la vivienda de personas de menores ingresos, cuyo precio al momento de su adquisición o adjudicación sea inferior o igual a ciento treinta y cinco (135) salarios mínimos legales mensuales, slmm, en las condiciones y términos señalados en el Decreto 2620 de 2000 y en las normas que lo modifiquen o adicionen.

En ningún caso el impuesto sobre las ventas (IVA) pagado en la adquisición de materiales para la construcción de vivienda de estrato socioeconómico seis dará derecho a devolución. /.../

En los casos de vivienda rural, para la aplicación de este decreto, se tendrán en cuenta las soluciones para personas de menores ingresos, entendiéndose por tales quienes acrediten ingresos familiares totales hasta de cuatro (4) salarios mínimos legales mensuales slmm siempre que el precio final de la vivienda no supere la suma de ciento veinte (120) salarios mínimos legales mensuales.

Parágrafo.-Se entiende que cada solución de vivienda de interés social, además de los servicios públicos instalados, también contará con ducha, sanitarios, lavamanos, lavadero, cocina, lavaplatos, puertas, ventanas y vidrios. El precio total de la vivienda, así descrito, no podrá exceder el precio máximo señalado en este artículo". He resaltado y subrayado.

En el concepto No 22610 de 2001 al cual usted hace referencia se dijo que “Aunque este Decreto (el 406 de 2001) expresamente dice referirse al derecho de devolución del IVA pagado por materiales de construcción de VIS, sin embargo está formulando una precisión directa del concepto mismo de vivienda de interés social, dentro de la finalidad propuesta en el artículo 41 (sic) de la Ley 388 /97 del que se hace mención en el concepto transcrito.”   He subrayado.

En resumen, tenemos que en el primer Decreto se exigía como requisito que el bien estuviera ubicado en unos de los estratos socioeconómicos 1 o 2; en el segundo, que estuviera ubicada en los estratos socioeconómicos 1, 2 o 3; por último se dispuso que los de estrato socioeconómico 6 no tienen derecho a la devolución del IVA por impuesto pagado al adquirir los materiales de construcción de VIS, lo cual quiere decir que se amplió el beneficio vinculado al concepto de vivienda de interés social a los respectivos inmuebles  ubicados en cualquier estrato socioeconómico, excepto en el seis (6), que es la norma actualmente vigente.

En estas condiciones y teniendo en cuenta lo expuesto en su momento por el concepto No. 22610 de 2001, el otorgamiento, la autorización y el registro, de cualquier escritura pública de compraventa o de hipoteca de una vivienda de interés social, entendida ésta en los términos del artículo 1 del Decreto 1854 de 2001, no estará sujeta a la retención en la fuente a título del impuesto sobre la renta.