DIRECCIÓN DE IMPUESTOS Y ADUANAS NACIONALES
Concepto Tributario No 085084
Diciembre 02 de 2004
Tema: Renta
Descriptor: Costo fiscal de los inmuebles que se adquieren con préstamos
De conformidad con el artículo 11 del Decreto 1265 de 1999 y el artículo 1° de la Resolución 5467 del 15 de junio de 2001, este Despacho es competente para absolver de manera general las consultas que se formulen sobre la interpretación y aplicación de las normas tributarias de carácter nacional. En este sentido se emite el presente concepto.
TEMA: Impuesto sobre la Renta y Complementarios
DESCRIPTORES: COSTO FISCAL DE LOS INMUEBLES
FUENTES FORMALES: Estatuto Tributario artículo 278; Decreto 1809 de 1989 artículo 3°; Constitución Nacional artículos 150 núm 19 literal d), 189 núm 24
PROBLEMA JURÍDICO:
¿Cuáles son las entidades sometidas a la vigilancia del Estado a las que refiere el artículo 278 del Estatuto Tributario, para efectos de establecer el costo mínimo de los bienes inmuebles que se adquieren con préstamos?
TESIS JURÍDICA:
Las entidades sometidas a la vigilancia del Estado referidas en el artículo 278 del Estatuto Tributario, para efectos de establecer el costo mínimo de los bienes inmuebles que se adquieren con préstamos, son aquellas que realizan actividades financieras relacionadas con el manejo, aprovechamiento o inversión de recursos captados del público sobre las cuales el gobierno ejerce vigilancia y control en desarrollo de las facultades concedidas en los artículos 150 y 189 de la Constitución Nacional
INTERPRETACIÓN JURÍDICA:
Conforme al artículo 278 del Estatuto Tributario: "Cuando se adquieran bienes raíces con préstamos de entidades sometidas a la vigilancia del Estado, el precio de compra fijado en la escritura no podrá ser inferior a una suma en la cual el préstamo represente el 70% del total.
Por su parte el artículo 3° del Decreto 1809 de 1989 dice:
"Para dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 278 del Estatuto Tributario, cuando se adquieran bienes raíces con préstamos otorgados por entidades sometidas a la vigilancia del Estado, el precio de compra fijado en la escritura no podrá ser inferior a una suma en la cual el préstamo represente el 70% del total, salvo cuando existan disposiciones especiales que autoricen a tales entidades a otorgar préstamos superiores a dicho 70%. Para que los notarios puedan autorizar escrituras cuando el valor del préstamo sea superior al 70% del valor de venta, deberá hacerse constar en la escritura correspondiente la norma especial que así lo autorice."
Estas disposiciones tienen como propósito determinar el valor patrimonial de los bienes inmuebles que se adquieran con préstamo, a partir del valor de éste. Se parte la presunción de que el valor del préstamo no puede ser inferior a un 70% del valor de compra, con fundamento en las prácticas financieras para esta clase de créditos.
Si bien la compra del inmueble puede estar financiada con recursos propios, o con préstamos concedidos por particulares, la aplicación del artículo 278 del Estatuto Tributario se concreta a los casos en que la compra está financiada por una entidad autorizada y sometida a la vigilancia del Estado.
Como es sabido, la captación de recursos del público y concesión de préstamos es una de las actividades reguladas por el Estado; así se desprende del literal d) numeral 19 del artículo 150 y del numeral 24 artículo 189 de la Constitución Nacional, hecho que indica que las entidades que se dediquen a estas actividades deberán estar debidamente autorizadas y someterse a la vigilancia de los organismos de control creados para el efecto por el Estado, que para el caso de la actividad crediticia está vigilada y controlada por la Superintendencia Bancaria, conforme con lo señalado por el artículo 325 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, cuando señala:
La. Superintendencia Bancaria es un organismo de carácter técnico adscrito al Ministerio de Hacienda y Crédito Público con personería jurídica autonomía administrativa y financiera y patrimonio propio, mediante el cual el Presidente de la República ejerce la inspección, vigilancia y control sobre las personas que realicen la actividad financiera y aseguradora, y que tiene a su cargo el cumplimiento de los siguientes objetivos:
segurar la confianza pública en el sistema financiero y velar porque las instituciones que lo integran mantengan permanente solidez económica y coeficientes de liquidez apropiados para atender sus obligaciones;
b) Supervisar de manera integral la actividad de las entidades sometidas a su control y vigilancia no sólo respecto del cumplimiento de las normas y regulaciones de tipo financiero, sino también en relación con las disposiciones de tipo cambiario;
c) Supervisar las actividades que desarrollan las entidades sometidas a su control y vigilancia con el objeto, de velar por la adecuada prestación del servicio financiero, esto es, que su operación se realice en condiciones de seguridad, transparencia y eficiencia;
d) Evitar que las personas no autorizadas, conforme a la ley, ejerzan actividades exclusivas de las entidades vigiladas;
Son establecimientos de crédito conforme con lo establecido por el articulo 2 del Estatuto Financiero:
Los establecimientos de crédito comprenden las siguientes clases de instituciones financieras: establecimientos bancarios, corporaciones financieras, corporaciones de ahorro y vivienda, compañías de financiamiento comercial y cooperativas financieras.
Se consideran establecimientos de crédito las instituciones financieras cuya función principal consista en captar en moneda legal recursos del público en depósitos a la vista o a término, para colocarlos nuevamente a través de préstamos descuentos anticipos u otras operaciones activas de crédito.
Es de entenderse entonces que la aplicación de la norma tributaria está referida a aquellas entidades autorizadas por el Estado para prestar dinero al público y sometidas a la vigilancia de las Superintendencias y organismos de control creados para dar cumplimiento a las normas constitucionales citadas.
Por otra parte, la administración tributaria puede verificar la realidad de las operaciones de compraventa de inmuebles, en caso que difieran de los valores consignados en las escrituras públicas.
Oficina Jurídica