Tema: Renta
Descriptor: Renta Exenta Vivienda de Interés Prioritario
OFICIO Nº 028191
13-11-2019
DIAN
Dirección de Gestión Jurídica
Bogotá, D.C.
100202208-1251
Ref: Radicado 100073496 del 05/09/2019.
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Tema |
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Impuesto sobre la Renta y Complementarios |
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Descriptores |
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Renta Exenta Vivienda de Interés Prioritario |
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Fuentes formales
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Estatuto Tributario. Art. 235-2 numeral 4. Decreto 1077 de 2015. Decreto 1070 de 2019. |
Cordial saludo:
De conformidad con el artículo 19 del Decreto 4048 de 2008, modificado por eI artículo 9 del Decreto 1321 de 2011, es función de esta Dirección absolver las consultas escritas que se formulen sobre interpretación y aplicación de las normas nacionales en materia tributaria, aduanera o de comercio exterior, en lo de competencia de la UAE - DIAN.
En atención al escrito en referencia, dentro del cual solicita aclaración respecto a la interpretación emitida mediante el Oficio radicado No. 003215 del 09 de febrero de 2017, respecto a la aplicación de la renta exenta de que trata el artículo 235-2 numeral 4 del Estatuto Tributario (ET) exponiendo el peticionario dos casos hipotéticos a resolver, los cuales plantea así:
"CASO 1: [¿] Un proyecto de vivienda de interés social que por norma específica obliga a construir una parte comercial y esta parte comercial tiene una matrícula inmobiliaria independiente y se vende estaríamos frente al caso de no ser sujeto de exención del impuesto de renta, habiendo cumplido con todos los otros requisitos estipulados en la norma? [¿] O por el contrario la exención del impuesto de renta se aplica sobre los inmuebles de vivienda independientemente que la licencia contenga otro tipo de inmueble?
CASO 2: [¿]Un proyecto de vivienda de interés social que por norma tiene que construir una zona comercial en el primer piso y así figura en la licencia de construcción, pero que en el reglamento de propiedad horizontal se dejan estas zonas comerciales como zonas comunes de uso exclusivo y por ende, no tiene matricula independiente por tanto para efectos de ventas solo existen las viviendas a un precio máximo del tope según la norma, no se estaria perdiendo la exención estipulada en la norma, ya que se estaría cumpliendo la característica fundamental de estar limitados los valores consolidados, habiendo cumplido con todos los otros requisitos estipulados en la norma? "(sic).
En primer lugar, se debe explicar que las facultades de esta dependencia se concretan en la interpretación de las normas atrás mencionadas, razón por la cual no corresponde en ejercicio de dichas funciones prestar asesoría específica para atender casos particulares, ni juzgar, calificar, avalar o atender procesos o procedimientos que son tramitados ante otras entidades o dependencia, menos confirmar o aprobar las interpretaciones que realicen los contribuyentes sobre las disposiciones normativas dentro de actuaciones administrativas específicas.
En igual sentido, los conceptos que se emiten por este despacho tienen como fundamento las circunstancias presentadas en las consultas y buscan atender los supuestos de hecho y derecho expuestos en estas en forma general; por ello, se recomienda que la lectura del mismo se haga en forma integral para lograr su debida comprensión.
En segundo lugar, revisado el pronunciamiento objeto de precisión, se expresa lo siguiente:
1. El Oficio radicado No. 003215 del 09 de febrero de 2017, obedece al cuestionamiento endilgado por el otrora consultante, respecto a la necesidad de declaratoria de utilidad pública de los bienes objeto de exención, al cual el despacho expresó que:
"En consecuencia, fa exención contenida en el anterior numeral 9° del artículo 207-2 del Estatuto Tributario, (hoy numeral 6° del artículo 235-2 del Estatuto Tributario, adicionado por el artículo 99 de la Ley 1819 de 2016), procede cuando en los predios aportados al patrimonio autónomo se desarrollen proyectos de vivienda de interés social, conforme con las normas que regulen este tipo de viviendas, programas y proyectos de renovación urbana o provisión de espacios públicos urbanos, sin que deba mediar un proceso de declaración como bienes de utilidad pública o de interés social y sin que se requiera que los predios aportados al patrimonio autónomo se encuentren calificados o zonificados por el Plan de Ordenamiento Territorial correspondiente, para el desarrollo de VIS o de VIP.
De otra parte, de acuerdo con parágrafo 1° del artículo 2.1.1.1.1.1.7. del Decreto 1077 de 2015, el valor de la vivienda nueva será el estipulado en los contratos de adquisición, y se presumirá que el mismo incluye tanto el valor de los bienes muebles e inmuebles que presten usos y servicios complementarios o conexos a esta, entre los cuales se encuentran los parqueaderos, depósitos, buhardillas, terrazas, antejardines o patios, como el correspondiente a contratos der (sic) mejoras o acabados suscritos con el oferente o con terceros. El valor consolidado de la vivienda no podrá superar el monto de los salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV) que le corresponda según sea VIS o VIP.
Para efectos fiscales, todo monto que supere los máximos establecidos por SMLMV para cada unidad habitacional de VIS o VIP o la inclusión de otros muebles o inmuebles que no están previstos en la norma como de usos y servicios complementarios o conexos, como lo son los locales comerciales, no serán considerados como base de la exención".
2. De manera que, el estudio efectuado en el pronunciamiento objeto de inconformidad inició por la mención expresa del Decreto 1077 de 2015, por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio, dentro del que se indican los valores que deben comprender las viviendas de interés social o prioritario (VIS y VIP). Lo anterior refiriéndose el intérprete a la reglamentación que sobre estos valores ha expedido el gobierno nacional.
3. Posteriormente, refiriéndose el operador doctrinal a los efectos fiscales de esta determinación de valores de las VIS y VIP, explica que el valor de las unidades comprende todo el valor del proyecto, por lo cual explica que: "todo monto que supere los máximos establecidos por SMLMV para cada unidad habitacional de VIS o VIP o la inclusión de otros muebles o inmuebles que no están previstos en la norma como de usos y servicios complementarios o conexos, como lo son los locales comerciales, no serán considerados como base de la exención".
4. Aunado a lo previamente expuesto en el oficio objeto de precisión, es necesario indicar que de acuerdo al Decreto 1077 de 2015, único reglamentario para el sector vivienda, "El valor de la vivienda deberá incluir el valor de los bienes muebles e inmuebles que presten usos y servicios complementarios o conexos a los mismos tales como parqueaderos, depósitos, buhardillas, terrazas, antejardines o patios, así como el correspondiente a contratos de mejoras o acabados suscritos con el oferente o con terceros. Todos los valores contenidos en los contratos adicionales que se suscriban por parte del vendedor y los beneficiarios, formarán parte del valor final de la vivienda" (Arts. 2.1.1.4.1.4.2.; 2.1.1.6.3.5; 2.1.1.1.11.5. entre otros).
5. Lo anterior en consonancia con el Decreto 1070 de 2019, por medio del cual se reglamenta el numeral 4 del artículo 235-2 del Estatuto Tributario y se adicionan los artículos 1.2.1.22.44., 1.2.1.22.45. y 1.2.1.22.46. al capítulo 22 del título 1 de la parte 2 del libro 1 del Decreto 1625 de 2016, Único Reglamentario en Materia Tributaria.
Por lo tanto, en respuesta a sus interrogantes se indica, respecto al denominado "Caso 1" que, la renta exenta objeto de estudio (Art. 235-2 del ET) se limita a:
i. La utilidad en la enajenación de predios destinados al desarrollo de proyectos de vivienda de interés social y/o de vivienda de interés prioritario;
ii. La utilidad en la primera enajenación de viviendas de interés social y/o de interés prioritario;
iii. La utilidad en la enajenación de predios para el desarrollo de proyectos de renovación urbana;
iv. Las rentas de que trata el artículo 16 de la Ley 546 de 1999, en los términos allí previstos; y
v. Los rendimientos financieros provenientes de créditos para la adquisición de vivienda de interés social y/o de interés prioritario, sea con garantía hipotecaria o a través de leasing financiero, por un término de 5 años contados a partir de la fecha del pago de la primera cuota de amortización del crédito o del primer canon del leasing.
Así las cosas, tratándose de la utilidad en la primera enajenación de viviendas de interés social y/o de interés prioritario (VIS y/o VIP), la operación económica debe corresponder a la venta de vivienda de las precitadas categorías y de ninguna manera a locales comerciales, siendo obligación del vendedor diferenciar el monto que corresponde a la VIS o VIP del valor asociado a los locales comerciales, para así aplicar la exención únicamente respecto a la utilidad en la venta de las viviendas.
Ahora bien, frente al denominado "Caso 2", se expresa que el cumplimiento total de los requisitos para la procedencia de le (sic) exención es indispensable para que la misma pueda aplicarse, por lo tanto, si la vivienda supera el valor exigido legalmente para ser catalogada como VIS o VIP, la utilidad en la primera enajenación de la misma, no podrá ser considerada como renta exenta.
En este mismo sentido, mientras el valor de la vivienda no supere el tope determinado legalmente para ser considerada VIS o VIP y cumpla con todos los requisitos para ello, podrá ser objeto de la exención la utilidad en la venta de la misma, sin que en ello incida la participación en la propiedad de zonas comunes de uso exclusivo.
En los anteriores términos se resuelve su solicitud, se confirma el oficio No. 003215 del 09 de febrero de 2017, y cordialmente le informamos que tanto la normatividad en materia tributaria, aduanera y cambiaría, como los conceptos emitidos por la Dirección de Gestión Jurídica en estas materias, pueden consultarse en la página electrónica de la DIAN: http://www.dian.gov.co siguiendo los iconos: "Normatividad" - "técnica" y seleccionando los vínculos "Doctrina" y "Dirección de Gestión Jurídica".
Atentamente,
LILIANA ANDREA FORERO GÓMEZ
Directora de Gestión Jurídica
UAE-Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales