Revisor Fiscal- Elección y remoción en conjunto mixto de propiedad horizontal.
En desarrollo de lo previsto en el Artículo 23 de la Resolución 001 de 2001 expedida por el Consejo Técnico de Contaduría Pública y cumplido el trámite previsto en esta disposición, respondemos su consulta de la referencia, en la cual se plantea:
PREGUNTA TEXTUAL:
“ EN UN CONJUNTO MIXTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, A RAÍZ DE UN DESFALCO DE MÁS DE 9.000.000, SE REALIZÓ ASAMBLEA EXTRAORDINARIA Y CON QUÓRUM SUFICIENTE REMOVIERON EL REVISOR FISCAL Y DESIGNARON POR UNANIMIDAD UN GRUPO DE 8 COPROPIETARIOS PARA DELEGAR LA DELICADA TAREA DE ELEGIR NUEVO REVISOR FISCAL.
ASÍ LAS COSAS; SE DISPUSO ESTE GRUPO PARA HACER TODO UN PROCESO EN EL CUAL POR UN PUNTAJE ASIGNADO SE ELIGIERON TRES REVISORES DE LOS CUALES NOMBRARON AL QUE MAYOR PUNTAJE TENÍA.
EL NUEVO REVISOR FUE PRESENTADO AL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN LOS PRIMEROS DÍAS DE AGOSTO 2004, ALLÍ SE ENCONTRÓ QUE EL ÚLTIMO MES AUDITADO ESTABA HASTA MAYO DE 2004, POR LO QUE EN REUNIÓN DE CONSEJO ORDENARON AL NUEVO REVISOR HACER SU TAREA DE REVISIÓN DESDE EL MES DE JUNIO DE 2004, NO OBSTANTE ESTAR YA EN AGOSTO.
ES ASÍ COMO EL REVISOR PROCEDIÓ A HACER LA REVISORÍA DE LOS MESES DE JUNIO, JULIO Y AGOSTO DE 2004, PASANDO SU CUENTA DE COBRO EN SEPTIEMBRE. DEBIDO A LA COYUNTURA POR LA QUE PASABA EL CONJUNTO POR LA PÉRDIDA DE DINEROS; EN LA FECHA EN LA QUE LA ASAMBLEA DELEGÓ AL GRUPO PARA ELEGIR REVISOR FISCAL, IGUALMENTE SE RENOVÓ Y NOMBRÓ UN NUEVO CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN, EL CUAL EN SEPTIEMBRE RENUNCIÓ Y EN UNA NUEVA ASAMBLEA SE ELIGIÓ Y POSESIONÓ OTRO NUEVO CONSEJO. PARA SEPTIEMBRE ESTE NUEVO CONSEJO, NO ACEPTO EL COBRO DE LA REVISORÍA DE JUNIO Y JULIO ADUCIENDO QUE EL NUEVO REVISOR FISCAL AL FINAL DE CICLO CONTABLE HABRÍA DE AVALAR LOS MESES EN LOS QUE ESTUVIERON SIN REVISOR FISCAL SIN PAGO O RECONOCIMIENTO ALGUNO POR ESTOS MESES. EN ESTE MOMENTO EL CONSEJO DESEA REMOVER AL REVISOR FISCAL DE SU CARGO Y SOLICITA AL GRUPO QUE LO ELIGIÓ QUE LO REMUEVA Y NOMBRE OTRO.
NOTA: EL REVISOR FISCAL SOLICITO COPIA DEL ACTA DEL CONSEJO EN LA QUE FUE ORDENADO HACER LA AUDITORÍA DESDE JUNIO Y ESTAS FUERON REDACTADAS COMO SI SE HUBIERA CONTRATADO DESDE AGOSTO, IGUALMENTE EN EL INFORME DE LOS MESES DE JUNIO, JULIO Y AGOSTO INDICA QUE LAS ACTAS ESTÁN MAL LLEVADAS, LITERALMENTE DICE: “ .....NO EXISTE UN LIBRO DE ACTAS DEL CONSEJO, ASÍ COMO LA INFORMACIÓN DE ACTAS QUE SE ENCUENTRA ELABORADAS EN HOJAS SUELTAS NO PRENUMERADAS NI SELLADAS NO SE ENCUENTRA DEBIDAMENTE RESGUARDADA....” EL REVISOR FISCAL SOLICITO MEDIANTE CARTA SE LE HICIERA SU CONTRATO DE TRABAJO POR PRESTACIÓN DE SERVICIOS EN FORMA ESCRITA, RECOMENDACIÓN QUE NO HAN ACATADO NI EL CONSEJO SALIENTE NI EL ENTRANTE A LA FECHA.
A LA FECHA LA CONSULTA ES:
1. EL GRUPO QUE FUE DESIGNADO POR LA ASAMBLEA PARA ELEGIR AL REVISOR FISCAL, TIENE LA POTESTAD DE REMOVER AL REVISOR FISCAL QUE ELLOS ELIGIERON O SE DEBE HACER UNA NUEVA ASAMBLEA?
2. EL REVISOR FISCAL DEBE RENUNCIAR ANTE LA PRESIÓN DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN Y EN CONSECUENCIA QUE DEBERÍA HACER LA COPROPIEDAD, CITAR NUEVAMENTE A ASAMBLEA O ACOGERSE A LO QUE DISPONGA ESTE GRUPO DE COPROPIETARIOS QUE YA SE HABÍAN PRONUNCIADO?
3. ES NECESARIO HACER UNA NUEVA ASAMBLEA PARA REMOVER AL REVISOR FISCAL ACTUAL Y NOMBRAR A OTRO?
4. EL CONSEJO TIENE LA FACULTAD DE REMOVER O SOLICITAR QUE REMUEVAN DE SU CARGO AL REVISOR FISCAL?
5. COMO DEBE PROCEDER EL REVISOR FISCAL CUANDO ES CONTRATADO, POR EJEMPLO, COMO EN ESTE CASO EN AGOSTO Y SE ENCUENTRA QUE LOS MESES DE JUNIO Y JULIO NO FUERON AUDITADOS?
6. COMO SE DEBE EMITIR UN CONCEPTO AL FINALIZAR UN CICLO CONTABLE CUANDO HASTA MAYO HABÍA DESFALCOS, JUNIO Y JULIO NO FUERON AUDITADOS Y EL REVISOR ENTRA A HACER SU TRABAJO EN AGOSTO?
7. ESTA AJUSTADO AL PRINCIPIO DE EQUIDAD, DERECHO AL TRABAJO, LAS NORMAS DE CONTABILIDAD GENERALMENTE ACEPTADAS Y LAS NORMAS DE AUDITORÍA GENERALMENTE ACEPTADAS?”.
RESPUESTA:
Consideraciones previas del Consejo:
Las entidades sin ánimo de lucro, entre las que se encuentra la propiedad horizontal, son personas jurídicas formadas por una pluralidad de individuos que tienen por objeto principal lograr el bienestar de los asociados. Su existencia surge por disposición legal, pero corresponde a sus miembros establecer sus propios estatutos, de conformidad con las respectivas disposiciones legales.
De acuerdo con lo anterior, es necesario precisar que la Ley 675 de 2001 de Propiedad Horizontal distingue varias clases de conjuntos o edificios así:
? Edificio de uso residencial: Son aquellos inmuebles cuyos bienes de uso particular se encuentran destinados a vivienda de personas.
? Edificios de uso comercial: Bienes que están destinados a actividades mercantiles.
? Edificios de uso mixto: Corresponde a aquellos inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversa destinación como vivienda, comercio, industria, oficinas, entre otras.
Así mismo, la Ley 675 de 2001 prevé la posibilidad de que los edificios o conjuntos de uso residencial puedan establecer estatutariamente la figura del Fiscal o del Revisor Fiscal; si se opta por el primero, el cargo podrá ser desempeñado por la persona que llene los requisitos exigidos en los estatutos, previa elección por parte de la Asamblea, cuyas funciones en ningún caso podrían relacionarse con la actividad contable en general como suscribir estados financieros, ni las privativas del Revisor Fiscal como expresar dictamines sobre balances generales y otros estados financieros.
En caso de que se opte por la figura del Revisor Fiscal, para que cumpla las funciones de órgano de control, la persona designada, podrá ser propietario o tenedor de bienes privados del edificio o conjunto, y de conformidad con el literal a) del artículo 13 de la Ley 43 de 1990, deberá ostentar la calidad de contador público por tanto, estará obligado a observar los principios básicos de ética profesional y de auditoría previstos en la Ley 43 de 1990.
RESPUESTA:
Conforme al numeral 5º del artículo 38 de la Ley 675 de 2001, corresponde a la asamblea general de propietarios elegir y remover al Revisor Fiscal o al Fiscal; sin embargo, como se expone en la consulta, puede darse el caso en el cual, por decisión de la asamblea se delegue en un grupo de copropietarios esta facultad. En este caso, podrá haber delegación para elegir o remover al revisor fiscal o para ambas situaciones.
Tal como se evidencia dentro de la consulta, el órgano máximo ha delegado únicamente la función de elegir al revisor fiscal, por lo tanto, las facultades del grupo designado no podrán exceder los límites de su encargo, asimilándose al concepto de mandato definido en el artículo 2142 del Código Civil como: “un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera”. Es decir, las facultades conferidas al grupo de copropietarios deberán ceñirse estrictamente a los términos del mandato de la asamblea (elegir al revisor fiscal).
En caso de querer remover del cargo al revisor fiscal, como se expone dentro de la consulta, será la asamblea general de propietarios el único órgano facultado para ello, previa convocatoria por parte de los administradores o del mismo revisor fiscal (art.181 del C.C.O). Ahora bien, es claro que una vez elegido el revisor fiscal, asume las obligaciones propias de su investidura, ejerciendo las funciones indicadas por la ley y los estatutos de la entidad, dentro estas tenemos las establecidas por el artículo 207 del código de Comercio, que en el numeral 7° señala:
“Artículo 207: Funciones del revisor fiscal:
(...)
7. Autorizar con su firma cualquier balance que se haga, con su dictamen o informe correspondiente.
(...)”.
La norma en comento, indica que por ley corresponde al revisor fiscal dictaminar sobre los estados financieros, para lo cual debe practicar una auditoría integral de las actividades de la entidad, que para el caso, es responsabilidad del ente fiscalizador, examinar los estados financieros del periodo para el cual fue elegido. Dicho examen se hará conforme a las normas relativas a la rendición de informes sobre los estados financieros, tema que fue ampliamente estudiado por este Consejo en el pronunciamiento N° 6 de 1994, el cual puede consultar en muestra página Web www.jccconta.gov.co, Consejo Técnico, link de publicaciones.
Finalmente, en relación con los honorarios del revisor fiscal, este Consejo se ha pronunciado en los siguientes términos:
“La Asamblea es el órgano encargado de determinar la remuneración y condiciones de la misma, dado que por principio constitucional el trabajo debe ser oneroso y de conformidad con el art. 39 de la ley 43 de 1990, el Contador Público tiene derecho a recibir remuneración por su trabajo, la tarifa que se establezca será producto de un acuerdo entre el usuario y el Contador Público (Revisor Fiscal), lo cual en términos generales constituye un contrato.
La naturaleza del contrato a suscribir puede ser de dos formas, a saber:
a) Un contrato de carácter laboral, que deberá reunir los elementos esenciales que el mismo requiere.
b) Vinculación mediante contrato de prestación de servicios profesionales.
En cualquiera de los casos, la forma del contrato podrá ser verbal o escrita, siendo potestad de la administración optar por una u otra; por tanto, podrá la administración, con el objeto de garantizar el cumplimentemos de las obligaciones entre las partes, legalizar la vinculación del Revisor Fiscal en la forma que lo estime conveniente, razón por la cual no se entiende el motivo para que alguna de las partes se abstenga de suscribir un escrito, contentivo de las condiciones del contrato.
Aclarando que en el momento en el cual una persona acepta el cargo de Revisor Fiscal, se entiende que a partir de ese instante queda sujeta a los condicionamientos que en materia de vinculación se deriven de dicha aceptación. Sin embargo, en el caso que el revisor Fiscal considere que las condiciones plasmadas se apartan de la convenidas con el órgano mayor en forma tal que le impida realizar el trabajo con base en los principios de independencia, objetividad, integridad y demás consagrados en la Ley 43 de 1990, deberá darlo a conocer a la Asamblea General de Propietarios, para que adopte las medidas a que haya lugar.
La suscripción del contrato o de la orden de prestación de servicios con el Revisor Fiscal, será facultad exclusiva del Administrador de la copropiedad de acuerdo con lo establecido por el art. 50 de la ley 675 de 2001, según el cual “la representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la Asamblea General (...)” y como tal, en ejercicio de sus funciones es el encargado de celebrar todo acto o contrato”.
En los términos anteriores se absuelve la consulta presentada, indicando que sus efectos son los previstos por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, no compromete la responsabilidad de la entidad que la atiende, no es de obligatorio cumplimiento o ejecución, no constituye acto administrativo y contra ella no procede recurso alguno.
Cordialmente,
HAROLD ÁLVAREZ ÁLVAREZ
Presidente
Consejo Técnico de la Contaduría Pública.
HAA/CPSC