Fideicomiso inmobiliario constituido por empresa constructora- Contabilización de sus operaciones.
En desarrollo y previo el cumplimiento de los requisitos y trámites establecidos previstos en el artículo 23 de la Resolución 001 de 2001, respondemos su consulta de la referencia, en la cual se plantea:
PREGUNTA 1:
“LA EMPRESA CONSTRUCTORA CONSTITUYE UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS, DONDE LOS DINEROS DE LOS CLIENTES SON CONSIGNADOS EN LA CUENTAS DEL FIDEICOMISO, PERO EL FIDEICOMITENTE (CONSTRUCTORA) REALIZA UN RECIBO DE CAJA Y LA IMPUTACIÓN CONTABLE LA REALIZA A LA CUENTA 1625 Y SU CONTRAPARTIDA A LA CUENTA 2805, SIENDO ASI LAS COSAS Y ATENDIENDO A LA ORIENTACIÓN PROFESIONAL 009 DE DICIEMBRE 2 DE 2003, TAMBIÉN APLICARÍA EN ESTE CASO?.
LOS INVENTARIOS DE LA CONSTRUCTORA, SE LE TRASLADAN AL PATRIMONIO AUTONOMO MENSUALMENTE, LO CUAL ESTE ACTIVO SE ME CONVIERTE EN UN DERECHO FIDUCIARIO, SUJETO AL AJUSTE POR INFLACIÓN MENSUAL; COMO LA CONTRAPARTIDA DE ESTA INVERSIÓN ESTA DADA POR LOS DINEROS RECIBIDOS DE LOS CLIENTES, LA CALIDAD DE VALOR MONETARIO CAMBIA AL SER DEPOSITADA EN LAS CUENTAS DEL FIDEICOMISO?
LA CONSTRUCTORA EFECTUA LAS VENTAS POR MANDATO DE LA FIDUCIA Y REPORTA MENSUALMENTE DICHAS VENTAS, POR LO TANTO QUIEN EFECTÚA EL CONTRATO DE COMPRAVENTA ES LA FIDUCIA.
SI ANALIZAMOS LAS IMPLICACIONES FISCALES QUE CONLLEVA AL APLICAR LO ESTIPULADO EN LA ORIENTACIÓN A ESTE TIPO DE NEGOCIOS SE ESTARÍA GENERANDO UNA UTILIDAD POR CORRECCIÓN MONETARIA ALTA EN UN AÑO Y POSTERIORMENTE UNA PÉRDIDA GRANDÍSIMA EN EL AÑO EN QUE LIQUIDEN EL FIDEICOMISO, SON LAS APRECIACIONES QUE VEO, SI ESTOY EN UN ERROR POR FAVOR REALICEN SUS RESPECTIVAS OBSERVACIONES.
RESPUESTA:
Antes de resolver las preguntas planteadas por el consultante, es necesario conocer algunas definiciones:
En primer lugar, según lo estipulado en el Decreto 2650 de 1993, en la descripción de la cuenta 1625, se entiende por fideicomiso inmobiliario “el contrato por medio del cual el ente económico transfiere un bien inmueble a la entidad fiduciaria para que administre y desarrolle un proyecto inmobiliario de acuerdo a las instrucciones señaladas en el contrato, cuando el beneficiario sea el mismo fideicomitente”.
En segundo lugar, las Leyes 45 de 1923 y 1991 “se entiende por encargo fiduciario el acto que se encamina a la realización de negocios jurídicos en razón de la solicitud formulada por una persona y no conlleva a la traslación de los derechos involucrados al fiduciario, circunstancia que permite inferir la no afectación del patrimonio de éste”.
Por último, se entiende por fiducia mercantil, según lo estipulado en el artículo 1226 del Código de Comercio “un negocio jurídico en virtud del cual una persona llamada fiduciante o fideicomitente transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciaria, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente en provecho de ésta o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario”
Ahora bien, es necesario indicar que faltan más elementos de juicio con respecto a la consulta para poder emitir una respuesta, por lo que procederemos a solucionarla tomando como base las figuras utilizadas en la actualidad por las empresas constructoras.
Una primera figura es el denominado encargo fiduciario, en donde, como se expresó anteriormente, no hay traslación de derechos al fiduciario; esta figura se origina cuando una empresa constructora decide realizar un proyecto, (construye una sala ventas con un prototipo de lo que pretende vender), pero debido a las condiciones del mercado, solo iniciara su etapa de construcción cuando se logre el punto de equilibrio, es decir, que por lo menos tenga prometido en venta el 50% o más del proyecto.
Para garantizarle a los promitentes compradores que su dinero no se perderá, en caso de no llevarse a cabo el proyecto, contrata el encargo fiduciario, con una entidad financiera, quien recaudará los dineros de los promitentes compradores y los administrará hasta que se inicie la obra, momento a partir del cual hará entrega al constructor para que inicie la obra, caso contrario, devolverá los dineros recibidos con sus correspondientes intereses a las personas que lo habían entregado.
Como se puede observar, en una primera etapa este contrato no tiene afectación contable en cuentas de balance, por cuanto no se esta transfiriendo un activo, y mucho menos se esta recibiendo dinero, ya que éste es recibido por la fiduciaria, por tanto, su manejo debe hacerse en cuentas de orden acreedoras, sin embargo, en el evento que se logre el punto de equilibrio, la constructora debe empezar el manejo de la cuenta 1415 inventarios, “construcciones en curso”.
La segunda figura, es constituir una fiducia mercantil, y para ello lo primero que se hace es que el constructor entrega a la entidad fiduciaria el lote sobre el cual va a construir, la fiduciaria se encarga de recibir los dineros de los promitentes compradores y una vez logrado el punto de equilibrio, empieza a girarle los dineros al constructor para que inicie el proyecto, estos dinero se giran de acuerdo con el avance de obra, y es deber de la fiduciaria colocar un interventor para el seguimiento del proyecto.
Como se observa, la responsabilidad recae en la fiduciaria, quien es en últimas quien debe manejar la contabilidad del proyecto como un patrimonio autónomo, por su parte la constructora, al hacer entrega del lote debe retirarlo del rubro de inventarios y llevarlo a la cuenta 1625, por su costo ajustado; la cuenta anteriormente mencionada, al ser no monetaria, debe ajustarse por inflación.
El constructor debe llevar en cuentas de orden la contabilidad del proyecto, de tal suerte, que pueda entregar a la fiduciaria los datos referentes a la ejecución del mismo; cuando se liquide el proyecto, el constructor hará su respectivo asiento de cancelación de la fiducia y registrará en su estado de resultados la utilidad o pérdida generada, según sea el caso.
Según se puede apreciar, las figuras antes mencionadas rompen con el esquema tradicional de contabilidad de las constructoras y plantean una nueva metodología para la contabilización de este tipo de operaciones, es por ello que el consultante debe verificar si se encuentra enmarcado dentro de alguno de los casos descritos y aplicar lo expresado en este concepto.
En los términos anteriores se absuelve la consulta presentada, indicando que sus efectos son los previstos por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, no compromete la responsabilidad de la entidad que la atiende, no es de obligatorio cumplimiento o ejecución, no constituye acto administrativo y contra ella no procede recurso alguno.
Cordialmente,
HAROLD ÁLVAREZ ÁLVAREZ
Presidente
HAA/jrpr