Revisoría fiscal en copropiedades.
En desarrollo de lo previsto en el Artículo 23 de la Resolución 001 de 2001 expedida por el Consejo Técnico de Contaduría Pública y cumplido el trámite previsto en esta disposición, respondemos su consulta de la referencia, en la cual se plantea:
PREGUNTA TEXTUAL:
“¿HAY ALGÚN CONCEPTO O NORMA QUE INDIQUE QUE UN REVISOR FISCAL DE UN CONJUNTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE BIENES RESIDENCIALES QUE NO TIENE CONTADOR PUBLICO, ESTE OBLIGADO A ELABORAR LOS ESTADOS FINANCIEROS?
LOS ESTADOS FINANCIEROS ACASO NO SON RESPONSABILIDAD DE LA ADMINISTRACIÓN?, ¿O EN ESE CASO EL REVISOR FISCAL LOS ELABORA Y LOS DICTAMINA AL MISMO TIEMPO?”
RESPUESTA:
“Ante todo es dable advertir que las entidades sin ánimo de lucro, entre las que se encuentra la propiedad horizontal, son personas jurídicas formadas por una pluralidad de individuos que tienen por objeto principal lograr el bienestar de los asociados. Su existencia surge por disposición legal, pero corresponde a sus miembros establecer sus propios estatutos, de conformidad con las respectivas disposiciones legales.
De acuerdo con lo anterior, es necesario precisar que la Ley 675 de 2001 de Propiedad Horizontal distingue varias clases de conjuntos o edificios así:
? Edificio de uso residencial: Son aquellos inmuebles cuyos bienes de uso particular se encuentran destinados a vivienda de personas.
? Edificios de uso comercial: Bienes que están destinados a actividades mercantiles.
? Edificios de uso mixto: Corresponde a aquellos inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversa destinación como vivienda, comercio, industria, oficinas, entre otras.
Así mismo, la Ley 675 de 2001 prevé la posibilidad de que los edificios o conjuntos de uso residencial puedan establecer estatutariamente la figura del fiscal o del Revisor Fiscal; si se opta por el primero, el cargo podrá ser desempeñado por la persona que llene los requisitos exigidos en los estatutos, previa elección por parte de la Asamblea, cuyas funciones en ningún caso podrían relacionarse con la actividad contable en general como suscribir estados financieros, ni las privativas del Revisor Fiscal como expresar dictámenes sobre balances generales y otros estados financieros.
En caso de que se opte por la figura del Revisor Fiscal, para que cumpla las funciones de órgano de control, la persona designada, podrá ser propietario o tenedor de bienes privados del edificio o conjunto, y de conformidad con el literal a) del artículo 13 de la Ley 43 de 1990, deberá ostentar la calidad de contador público por tanto, estará obligado a observar los principios básicos de ética profesional y de auditoría previstos en la Ley 43 de 1990.
Por otra parte, el legislador ha establecido una serie de inhabilidades e incompatibilidades, con el fin de salvaguardar el principio de independencia, al cual debe estar supeditada la actuación del contador público en el ejercicio de la profesión para el cabal cumplimiento de sus funciones. Es de advertir que, igualmente para el Revisor Fiscal, el legislador ha definido una serie de parámetros dentro de los cuales se circunscribe su accionar con el fin de garantizar que la labor de fiscalización sea ejercida libre de cualquier conflicto de intereses o predisposición que comprometa su imparcialidad .
“Ahora bien, hechas las anteriores precisiones, es pertinente aclarar que, conforme al numeral 4° del artículo 51 de la Ley 675 de 2001, la responsable de la elaboración de los estados financieros del conjunto es la administración, en tanto que, el revisor fiscal debe examinarlos y emitir en forma clara y expresa dictamen de los mismos, expresando su opinión acerca de lo hallado. La norma en mención señala:
“Artículo 51: Funciones del administrador: La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:
(...)
4. Preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuenta anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
(...)”.
Así mismo, es importante hacer alusión al artículo 19 del Decreto 2649 de 1993 que en lo referente a la preparación de los estados financieros señala: “Los estados financieros, cuya preparación y presentación son responsabilidad de la administración del ente, son el medio principal para suministrar información contable a quienes no tienen acceso a los registros de un ente económico…”; (subrayado no es del texto), puesto que ellos reflejan la gestión de la administración.
“Como bien se aclara, la responsable de la información financiera de la copropiedad, es la administración; por tanto, si quien ha venido ejecutando ésta función es el revisor fiscal y no la administración, ésta será responsable civil y penalmente por los perjuicios que pueda llegar a causar con su omisión, previo pronunciamiento de las autoridades competentes” .
Así mismo, “éste Consejo ha sido claro al señalar que si bien es cierto, no existe norma específica dentro del ordenamiento jurídico que obligue a este tipo de entidades a que la persona encargada de la contabilidad sea Contador Público, es claro que cuando se necesite expedir certificaciones, con el fin de asegurar la fe pública sobre temas contables de la copropiedad, quien emita certificación en tal sentido deberá ostentar la calidad de Contador Público, de lo contrario no tendría la facultad para actuar como tal.
De lo anterior, se entiende que la fe pública es inherente al ejercicio de la Contaduría Pública, por lo tanto, el Revisor Fiscal no podrá dictaminar estados financieros que no estén certificados por el Contador y por el Representante Legal. Así las cosas, se ha de entender que la labor de registro de la información contable, puede ser encomendada a una persona que no necesariamente tenga la calidad de contador público, pero deberá existir un contador público debidamente inscrito, responsable de su orientación y manejo, quien está encargado de dar validez a la certificación de los estados financieros.
Por lo anterior, considera éste Consejo que cuando el ente fiscalizador revisa comprobantes de contabilidad y en general, elabora los estados financieros de la copropiedad, estará incurso en la causal de inhabilidad prevista en el artículo 48 de la Ley 43 de 1990, norma que dispone:
“Artículo 48: El contador público no podrá prestar servicios profesionales como asesor, empleado o contratista a personas naturales o jurídicas a quienes haya auditado o controlado en su carácter de funcionario público o de revisor fiscal. Esta prohibición se extiende por el término de un año contado a partir de la fecha de su retiro del cargo”.
Al incurrir en esta falta, claramente estaría comprometiendo su integridad, independencia y objetividad desvirtuando la imparcialidad del revisor fiscal en sus informes y actuaciones y la confianza pública en las mismas.
Finalmente, cabe recordar que entratándose de las funciones que debe cumplir el revisor fiscal, el artículo 207 del Código de Comercio, las señala taxativamente, por lo tanto para efectos de mayor claridad, le sugerimos consultar la norma citada.
En los términos anteriores se absuelve la consulta presentada, indicando que sus efectos son los previstos por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, no compromete la responsabilidad de la entidad que la atiende, no es de obligatorio cumplimiento o ejecución, no constituye acto administrativo y contra ella no procede recurso alguno.
Para mayor ilustración, puede consultar el oficio N° 058 del 28 de abril de 2005, en nuestra página web www.jccconta.gov.co en el link del Consejo Técnico, dentro del cual encontrará información adicional sobre el tema.
Cordialmente,
HAROLD ÁLVAREZ ÁLVAREZ
Presidente
Consejo Técnico de la Contaduría Pública.
HAA/CPSC