Registro de bienes comunes en copropiedades.
En desarrollo de lo previsto en el Artículo 23 de la Resolución 002 de 2005 expedida por el Consejo Técnico de Contaduría Pública y cumplido el trámite previsto en esta disposición, respondemos su consulta de la referencia, en la cual se plantea:
PREGUNTA TEXTUAL:
“ COMEDIDAMENTE SOLICITO A USTEDES EL CONCEPTO SOBRE SI PUEDE AMPLIAR A 20 AÑOS LA VIDA ÚTIL DE MAQUINARIA Y EQUIPO EN UN EDIFICIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL BASADOS EN LOS SIGUIENTES FUNDAMENTOS:
1. LA COPROPIEDAD CONSIDERA QUE POR SU USO, MANTENIMIENTO PREVENTIVO SOBRE LAS CALDERAS, BOMBAS DE AGUA Y LOS ASCENSORES QUE SE CONTEMPLAN DENTRO DEL RUBRO DE MAQUINARIA Y EQUIPO ESTAS PUEDAN AMPLIARSE EN UNA VIDA ÚTIL DE 20 AÑOS PARA REFLEJAR SU GASTO DEPRECIACIÓN MAS AJUSTADO A LA REALIDAD.
2. EL ARTÍCULO 33 DE LA LEY 675 EXONERA DE IMPUESTOS NACIONALES Y DISTRITALES A LA COPROPIEDAD POR SER UNA ENTIDAD SIN ANIMO DE LUCRO.
3. EL GASTO DE DEPRECIACIÓN NO SE CONSIDERA DENTRO DEL PRESUPUESTO LO QUE ORIGINA UNA PÉRDIDA EN EL RESULTADO DEL EJERCICIO CONTABLE DISMINUYENDO EL PATRIMONIO DE LA COPROPIEDAD.
4. ESTOS ACTIVOS REPRESENTAN UN VALOR RELEVANTE DENTRO DEL RUBRO DE PROPIEDAD PLANTA Y EQUIPO DESDE LA CONSTITUCIÓN DEL EDIFICIO.
EN ESTOS FUNDAMENTOS NOS BASAMOS PARA SOLICITARLE LA ORIENTACIÓN O CONCEPTOS CONTABLES SOBRE LA APLICACIÓN DE LA VIDA ÚTIL DE ESTOS ACTIVOS”.
RESPUESTA:
En primer lugar, se debe aclarar que las entidades sin ánimo de lucro, entre las que se encuentra la propiedad horizontal, son personas jurídicas formadas por una pluralidad de individuos que tienen por objeto principal lograr el bienestar de los asociados; en ese sentido, se debe entender que la copropiedad como tal es una figura de carácter ficticio, (Art. 633 del Código Civil: las personas jurídicas se definen como "Una persona ficticia, capaz de ejercer derechos y contraer obligaciones civiles, y de ser representada judicial y extrajudicialmente); en tal sentido, dentro de sus funciones tiene la de administrar los bienes de la propiedad horizontal.
Un aspecto típico de la propiedad horizontal y las unidades inmobiliarias cerradas es el conjunto de bienes que en ellas concurren y que pueden ser de naturaleza privada, común o de dominio de la copropiedad, de goce o explotación de los bienes de dominio particular.
Los bienes privados o de dominio particular representan la propiedad exclusiva de cada uno de los copropietarios, mientras que los bienes comunes, son los que permiten o facilitan la existencia, el uso o goce de los bienes privados, su estabilidad, funcionamiento, conservación y seguridad y pertenecen en común y proindiviso a los propietarios; son indivisibles, inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados y no son objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. Estos bienes comunes se clasifican en esenciales, no esenciales, de uso exclusivo y desafectados.
Se consideran bienes comunes esenciales en los edificios o conjuntos, los indispensables para su existencia, conservación, estabilidad y seguridad, amén de aquellos que son imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tienen el carácter de bienes comunes no esenciales.
Son bienes comunes de uso exclusivo aquellos no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de domino particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado4; ejemplo de ellos son: terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros. Se entiende por bienes desafectados aquellos bienes comunes no esenciales que pasan a ser de la administración de la persona jurídica, con la aprobación de la asamblea y con el coeficiente de propiedad respectivo.
Los bienes comunes esenciales, no esenciales y de uso exclusivo, así como los bienes privados o de dominio particular no constituyen un activo para la administración de la propiedad horizontal o de la unidad inmobiliaria cerrada, por cuanto no tienen el carácter de recursos disponibles . Dado que, la propiedad de los mismos corresponde común y proindiviso a cada uno de los copropietarios, no son de reconocimiento contable.
En este orden de ideas, se debe aclarar que en el presente caso, las calderas, bombas de agua y ascensores, son bienes que pertenecen en común y proindiviso a los copropietarios y no a la copropiedad; por lo tanto, no serán objeto de registro contable, pero la administración si tiene la responsabilidad de la preservación, mantenimiento y control de los bienes comunes.
En los términos anteriores se absuelve la consulta presentada, indicando que sus efectos son los previstos por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, no compromete la responsabilidad de la entidad que la atiende, no es de obligatorio cumplimiento o ejecución, no constituye acto administrativo y contra ella no procede recurso alguno.
Cordialmente,
JAIME LEÓN GÓMEZ
Presidente (E)
Consejo Técnico de la Contaduría Pública.
HAA/CPSC