Contabilización en una afianzadora de los ingresos recibidos a título de cláusula penal por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento.
Consejo Técnico de la Contaduría Pública
Bogotá D. C., 17 de Junio de 2011
OFCTCP Nº 0027/ 2011
Señora
XXXXXXXXXX
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XXXXXXXXXX
REFERENCIA: |
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Fecha de la Consulta….: |
01 de Febrero de 2011 |
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Entidad de Origen………: |
Ministerio de Comercio, industria y Turismo |
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Nº de Radicación CTCP...: |
471 – DERECHO DE PETICIÓN POR TRASLADO. |
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Temas…………………......: |
CONTABILIZACIÓN EN UNA AFIANZADORA DE LOS INGRESOS RECIBIDOS A TITULO DE CLAUSULA PENAL POR INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO. |
El Consejo Técnico de la Contaduría Pública en su carácter legal de organismo de normalización técnica de normas contables, de información financiera y de aseguramiento de la información, atendiendo lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley 1314 de 2009, procede a responder Derecho de Petición bajo la modalidad de Consulta.
CONSULTA (TEXTUAL)
“1. Nos permitimos solicitar a ustedes nos informen bajo que concepto y en que cuenta contable se deben reportar los ingresos que se reciben a titulo de cláusula penal por incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento de los contratos que se afianzan a las diferentes inmobiliarias, indicando si este ingreso es considerado operacional o no operacional.
Para claridad de nuestra consulta consideramos indispensable manifestar lo siguiente:
AFIANZADORA NACIONAL S.A. AFIANSA, es una entidad cuyo objeto principal consiste en afianzas a las diferentes inmobiliarias a nivel nacional en el pago de las obligaciones derivadas de los contratos de arrendamiento que suscriben en calidad de arrendadores. Dentro del contrato de Fianza, se estipula claramente que una vez reportado el siniestro debemos cubrir a la inmobiliaria los cánones adeudados por los arrendatarios haciéndonos acreedores de la cláusula penal, de tal suerte que cuando efectuamos el cobro al respectivo inquilino, recuperamos no solo la suma cancelada a la inmobiliaria por concepto de cánones sino adicionalmente la cláusula penal pactada por incumplimiento la cual nos pertenece según términos del contrato de fianza.
2. La empresa en su desarrollo del objeto social suscribe contratos con abogados externos donde ellos le facturan directamente a los morosos pero el cobro de estos servicios es recaudado por la empresa manejándose como un ingreso de terceros, en este evento la compañía no factura y se elabora un recibo de caja, quisiéramos nos orientaran si este procedimiento es el adecuado para el manejo de todo ingreso recibido para terceros y que implicaciones y obligaciones complementarias se adquieren al percibir estos dineros.”
CONSIDERACIONES Y RESPUESTA
Es de mencionar que las respuestas del Consejo Técnico de la Contaduría, se emiten con carácter general y abstracto, dado que su misión no consiste en resolver problemas específicos que correspondan a un caso en particular. En orden a lo expuesto en la consulta, nos permitimos señalar:
1. Los preceptos contenidos en el Decreto 2649 de 1993, articulado con lo previsto en el Artículo 15 del Decreto 2650 de 1993, en lo pertinente a la descripción y dinámica de los INGRESOS OPERACIONALES, según correspondan las actividades principales y conexas que desarrolle el ente; permiten direccionar el registro contable de la operación en consulta, esto es, los ingresos que se reciben a titulo de cláusula penal por incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento de los contratos que se afianzan a las diferentes inmobiliarias. Ahora bien, al tema no le es ajeno la aplicación del principio de Esencia sobre forma, previsto en el Artículo 11 del Decreto 2649; del cual se obtiene que la esencia apunta a la realidad económica, o lo indiscutible de la transacción contable y su efecto económico; criterio que prima sobre los requisitos o formalidad legal.
El caso que nos ocupa, indicaría que la (Afianzadora) garantiza a la inmobiliaria, el pago de las obligaciones propias de un contrato de arrendamiento suscrito entre la inmobiliaria y el arrendatario; en el evento en que el arrendatario incumpla con el pago de los cánones de arrendamiento, la (Afianzadora) asume las obligaciones de este, frente a la inmobiliaria. En este escenario, la (Afianzadora) repite contra el arrendatario, haciendo efectivas todas las obligaciones dinerarias a su cargo, pues “La fianza no se presume, ni debe extenderse a más que el tenor de lo expreso; pero se supone comprender todos los accesorios de la deuda, como los intereses, las costas judiciales del primer requerimiento hecho al principal deudor, las de la intimación que en consecuencia se hiciera al fiador, y todas las posteriores a esta intimación; pero no las causadas en el tiempo intermedio entre el primer requerimiento y la intimación antedicha.”
(Artículo 2373 del Código Civil); a su turno, el Artículo 2395 del mismo cuerpo normativo, indica “El fiador tendrá acción contra el deudor principal, para el reembolso de lo que haya pagado por él, con intereses y gastos, aunque la fianza haya sido ignorada del deudor. Tendrá también derecho a indemnización de perjuicios, según las reglas generales.
Pero no podrá pedir el reembolso de gastos inconsiderados, ni de los que haya sufrido antes de notificar al deudor principal la demanda intentada contra dicho fiador.”
Ahora bien el Artículo 15 del Decreto 2650, en lo pertinente al código 41 - INGRESOS OPERACIONALES, expresamente indica “Comprende los valores recibidos y/o causados como resultado de las actividades desarrolladas en cumplimiento de su objeto social mediante la entrega de bienes o servicios, así como los dividendos, participaciones y demás ingresos por concepto de intermediación financiera, siempre y cuando se identifique con el objeto social principal del ente económico.”; continuando con el análisis el código 42 – INGRESOS NO OPERACIONALES, señala “Comprende los ingresos provenientes de transacciones diferentes a los del objeto social o giro normal de los negocios del ente económico e incluye entre otros, los ítems relacionados con operaciones de carácter financiero en moneda nacional o extranjera, arrendamientos, servicios, honorarios, utilidad en venta de propiedades planta y equipo e inversiones, dividendos y participaciones, indemnizaciones, recuperaciones de deducciones e ingresos de ejercicios anteriores.”
El anterior marco, las operaciones anunciadas en la consulta, la prevalencia de la realidad económica, permitirían a la Afianzadora considerar como ingresos operacionales, dentro del código 415595 – Actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler - Actividades conexas; los ingresos que se reciben a titulo de cláusula penal por incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento, de los contratos que se afianzan a las diferentes inmobiliarias.
2. Cuando la Afianzadora en desarrollo de su objeto social suscribe contratos con abogados externos, dichos contrato vincula a las partes (Afianzadora – Abogado externo), donde sus estipulaciones contractuales serán el derrotero para hacer efectivo el mandato. La verificación a la descripción y dinámica del código 2815 – INGRESOS RECIBIDOS PARA TERCEROS, indica “Registra los dineros recibidos por el ente económico a nombre de terceros y que en consecuencia serán reintegrados o transferidos a sus dueños en los plazos y condiciones convenidos.”; en este escenario, no se observa acuerdo alguno del arrendatario con el abogado externo; donde la Afianzadora intermedie entre el arrendatario objeto del proceso jurídico y su apoderado judicial; los dueños de los recursos provenientes de cláusula penal por incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento de los contratos que se afianzan a las diferentes inmobiliarias, son de la Afianzadora, en virtud a que ésta cancelo oportunamente a la arrendadora (la inmobiliaria), la obligación principal afianzada y el fiador, también tiene derecho a indemnización de perjuicios, según las reglas generales.
Viene al caso indicar “La cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal.” (Articulo 1592 del C. C.).
“Entendida, pues, la cláusula penal como el negocio constitutivo de una prestación penal de contenido patrimonial, fijada por los contratantes, de ordinario con la intención de indemnizar al acreedor por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de una obligación, por norma general se le aprecia a dicha prestación como compensatoria de los daños y perjuicios que sufre el contratante cumplido, los cuales, en virtud de la convención celebrada previamente entre las partes, no tienen que ser objeto de prueba dentro del juicio respectivo, toda vez que, como se dijo, la pena estipulada es una apreciación anticipada de los susodichos perjuicios, destinada en cuanto tal a facilitar su exigibilidad. Esa es la razón, entonces, para que la ley excluya la posibilidad de que se acumulen la cláusula penal y la indemnización de perjuicios, y solamente por vía de excepción, en tanto medie un pacto inequívoco sobre el particular, permita la acumulación de ambos conceptos, evento en el que, en consecuencia, el tratamiento jurídico deberá ser diferente tanto para la pena como para la indemnización, y donde, además, la primera dejará de ser observada como una liquidación pactada por anticipado del valor de la segunda, para adquirir la condición de una sanción convencional con caracterizada función compulsiva, ordenada a forzar al deudor a cumplir los compromisos por él adquiridos en determinado contrato.”(Sentencia del 23 de mayo de 1996, Ponente Dr. Carlos Esteban Jaramillo, Expediente No. 4607); los ingresos que se reciben a titulo de cláusula penal por incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento de los contratos que se afianzan a las diferentes inmobiliarias, son de la Afianzadora.
En los términos anteriores se absuelve la consulta presentada, indicando que, para hacerlo, este organismo se ciñó a la información presentada por el peticionario y los efectos de este escrito son los previstos por el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, su contenido no compromete la responsabilidad de este organismo, no tiene fuerza vinculante, no constituye acto administrativo y contra él no procede recurso alguno.
Cordialmente,
LUIS ALONSO COLMENARES RODRÍGUEZ
Presidente
Proyectó: Leonardo A. Palacios C.
Revisó y aprobó: LACR
Revisó y aprobó: GSC
Revisó y aprobó: GSA
Minutas para garantizar el cumplimiento de obligaciones
FIANZA ABIERTA
[§ 1001] Entre los suscriptores a saber: .........., mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía Nº. .......... de ........... quien obra en su calidad de representante legal de la compañía .......... según consta en certificado expedido por la Cámara de Comercio de .........., con NIT Nº. .......... y que en lo sucesivo se denominará el FIADOR y .......... mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía Nº. .......... de ..........., quien en adelante se denominará el ACREEDOR, hemos convenido en celebrar un contrato de fianza cuya regulación especial queda limitada por las siguientes cláusulas:
PRIMERA. Objeto.—El FIADOR se compromete a garantizar personalmente cualquier obligación que tenga la sociedad .........., que para efectos de este contrato se llamará el DEUDOR, en favor del ACREEDOR, sea que figure como deudor principal o accesorio, sea aquélla simple o conjunta (1).
Además, el FIADOR garantiza las obligaciones que surjan en el futuro a cargo del DEUDOR y en favor del ACREEDOR.
SEGUNDA. Cuantía.—EL FIADOR, sin embargo, limita su responsabilidad a la suma de .......... pesos ($ .....) moneda corriente (2).
TERCERA. Beneficios.—EL FIADOR se reserva los beneficios de excusión y división que prevé la ley para este tipo de contrato (3).
CUARTA.—El contrato de fianza no se afecta si el ACREEDOR concede otro plazo a las obligaciones respaldadas, o las prorroga, renueva, amplía o sustituye por obligaciones nuevas.
QUINTA. Obligaciones civiles.—El FIADOR sólo responde por las obligaciones de naturaleza civil que surjan del DEUDOR. Sin embargo, el FIADOR no adquiere ninguna responsabilidad por obligaciones naturales (4).
SEXTA. Prueba de las obligaciones.—Se tendrán como prueba de las obligaciones amparadas por la garantía que se constituye los documentos privados o públicos donde consten, así como los títulos valores suscritos por el DEUDOR que tengan como tenedor legítimo al ACREEDOR.
SÉPTIMA. Plazo.—La vigencia del presente contrato se limita al término de .......... (.....) años, al cabo de los cuales cesa la responsabilidad que adquiere el FIADOR. Con todo, el FIADOR continuará respaldando las obligaciones que antes de dicha fecha haya contraído el DEUDOR dentro de los límites señalados en la cláusula segunda (5).
OCTAVA. Condición resolutoria.—La obligación del FIADOR con el ACREEDOR se extinguirá si el primero, una vez se da por terminada una obligación específica, apremia al segundo para el cobro de la misma al DEUDOR, sin que éste realice gestión alguna al respecto.
NOVENA. Causales de extinción.—La fianza que ahora se constituye se extinguirá por la ocurrencia de alguna de las siguientes circunstancias: 1) Si el FIADOR obtiene del ACREEDOR la concesión de relevo de la fianza; 2) Si el FIADOR le solicita al ACREEDOR dar por terminada la fianza, quien deberá aceptar si no existieren en dicho momento obligaciones a cargo del DEUDOR; 3) Por el cumplimiento de la vigencia establecida (6). En señal de conformidad se suscribe el presente contrato en la ciudad de .........., en .......... (.....) ejemplares del mismo tenor, el (fecha) .........
El fiador ______________
El acreedor ____________
NOTAS GENERALES
[§ 1002] Descripción.—La fianza es un contrato en virtud del cual se garantizan obligaciones ajenas. Por ser una garantía este contrato es accesorio. Además se caracteriza por ser consensual —se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades—, unilateral —genera obligaciones a cargo del fiador exclusivamente—, y por naturaleza gratuito. Su origen puede residir en la voluntad de las partes, en la ley o en la decisión de juez.
La fianza vincula al acreedor de una obligación principal con el fiador. Dentro de esta relación el deudor es un tercero; la fianza puede constituirse sin conocimiento del deudor y aun contra su voluntad (C.C., art. 2371). Se puede otorgar una fianza al deudor principal y al fiador, denominándose esta figura como subfianza.
[§ 1003] Requisitos formales.—Aunque la fianza es un contrato consensual, por razones probatorias se acostumbra celebrarla por escrito. No requiere de ninguna solemnidad, por lo cual puede constar en documento privado.
[§ 1004] Recomendaciones.—Por ser una garantía personal, es conveniente para el acreedor conocer los bienes que conforman el patrimonio del fiador.
Así mismo, es aconsejable, que se cuantifique la garantía para que el fiador pueda responder hasta cierto monto de las obligaciones del deudor y no de manera ilimitada.
[§ 1005 a 1010] Reservados.
[§ 1011] LLAMADAS
(1) Garantía abierta.—Se dice que una garantía es abierta cuando no ampara el cumplimiento de una obligación concreta, sino que accede a varias obligaciones en concordancia con los términos en que esté concebida.
(2) Cuantía.—La fianza puede prestarse por una suma determinada, limitando así la responsabilidad del fiador. El artículo 2369 del Código Civil prohíbe, únicamente, que el fiador se obligue “a más de lo que debe el deudor principal”.
(3) Beneficios.—La ley prevé el beneficio de excusión en favor del fiador. Esta figura consiste en la facultad que tiene el fiador de exigir al acreedor que antes de perseguir sus bienes proceda contra el deudor. El ejercicio de esta facultad está supeditado a: “1. Que no se haya renunciado expresamente; 2. Que el fiador no se haya obligado como deudor solidario; 3. Que la obligación principal produzca acción; 4. Que la fianza no haya sido ordenada por el juez; 5. Que se oponga el beneficio luego que sea requerido el fiador; 6. Que se señalen al acreedor los bienes del deudor principal” (C.C., art. 2384).
(4) Naturaleza de las obligaciones respaldadas.—“La obligación a que accede la
fianza puede ser civil o natural” (C.C., art. 2364). Sin embargo, puede pactarse que
el fiador no responde por obligaciones neutrales.
(5) Plazo.—Es permitido fijar un término para el contrato de fianza.
(6) Relevo del fiador.—El fiador puede ser exonerado de su obligación por la voluntad del acreedor o por disposición de la ley. El artículo 2394 del Código Civil protege al fiador ante las actitudes riesgosas del deudor principal, tales como la disipación y la posible fuga sin dejar bienes suficientes en respaldo de sus deudas.
[§ 1012 a 1042] Reservados.